今年5月27日，家住南京江宁百家湖西花园的业主们领到了一份意外的福利——业委会给每户业主发放了200元的“大红包”，来自小区公共收益的结余部分。“哇，又是‘别人的小区’！”“等于给每户送一颗大榴莲啊！”不少网友在羡慕不已的同时，也很好奇：小区的公共收益包括哪些？该怎么使用？业主可以通过什么方式拿到这笔收益呢？扬子晚报/紫牛新闻记者6月1日进行了采访。
领红包当晚就去超市“嗨皮”
(资料图)
百家湖西花园小区坐落在江宁利源中路和天元西路的交界处，靠近地铁3号线天元西路站，根据链家网的公开资料显示，该小区的总户数超过3000户，近90天内成交了23套房源，是当地一处体量较大且交易较为活跃的居民小区。记者6月1日下午来到百家湖西花园时，看到十多位居民正在中心广场上“遛娃”或是散步，一位姓蒋的中年男子告诉记者，他住在北园，上周六（5月27日）当天就领到了“红包”。“跟家里人一起去的，带着房产证和身份证就行了，”蒋先生说这是他第一次拿到小区发的红包，感到非常新鲜，也很意外，当天晚上就去超市买了一堆生活用品回来。
“这么大一个小区，公共收益肯定多啊，发点福利很正常，”在中心广场上抱着孩子的一位女业主对记者说，她在上海的亲戚今年春节拿到了1000块的小区红包，还有的小区直接发米发油，所以她很“淡定”地表示，只要小区管理越来越规范，今后这样的“红包”肯定越来越多。
随后，记者来到百家湖西花园物业服务中心，以普通市民的身份咨询“发红包”一事。一位年轻的工作人员告诉记者，这笔钱确实是上个周末开始发放的，小区总共3400多户，红包总金额超过60万。“如果你还没领，可以直接带着房产证和身份证的原件来办手续，”该工作人员说，也可以用“我的南京”APP展示名下的房产信息，能证明是房主就行。“这是每年发一次吗？”面对记者的疑问，工作人员笑着说，只要小区管理得好，公共收益才会稳定，到时候就有钱“发红包”啦。
小区发“红包”其实有法可依
看到小区“发红包”的消息，网友们一边倒“羡慕”的同时，也频频吐槽起自家的物业。“慕了慕了！妥妥的‘别人家的小区’啊！”“这才是正常小区该有的状态，业委会费心了。”“我们小区的收益呢？钱都去哪儿了？”“能介绍下业委会的工作经验吗？”
南京市物业管理协会副会长、南京新鸿运物业管理股份有限公司董事长王中宁表示，很多业主朋友有个误区，认为这是物业公司发的，其实并不是，“通常是根据与物业公司的约定，由业主大会委托业主委员会，拿出公共收益的结余部分进行发放。”以百家湖西花园小区为例，记者了解到，组织发放红包的是小区业委会，前期通过业主大会投票，经全体业主同意后采取现金的发放形式。红包的来源是小区的室内外广告、临时摊位费、公共物业用房的租金和临时停车费等多项公共收益，扣除相关成本后，跟物业公司三七分成，用公共收益的部分结余给业主们发了福利。
王中宁介绍说，小区发放“红包”福利其实有规可依，根据现行的《江苏省物业管理条例》第66条规定，“利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益属于业主共有，应当单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。”而在《民法典》上，也清晰写明“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”。
在具体的发放形式上，有的小区“简单粗暴”，直接发现金；还有的小区选择冲抵物业费，或是发放实物如大米、食用油等，也有小区举办各式各样的活动如小型运动会等等，总之会依据业主需求进行安排。
公共收益支配需召开业主大会
那么小区的公共收益除了拿来发福利，还有哪些用途呢？南京物业行业一位资深人士介绍说，其实这个问题的顺序弄颠倒了，应该先用公共收益安排合理支出，剩余的部分分成后再发放福利。举个例子，小区的景观维护、安全保卫、公共设施的修缮等，可以用公共收益支出，比如小区大门修缮、监控失效、电梯保养、健身设施维护以及绿化等等。这些支出后的结余部分，再根据业主大会的投票结果“发红包”。
“总之，小区的公共收益为全体业主共有，具体由谁支配、怎么支配则需要召开业主大会，由全体业主投票决定。”该人士表示，在小区业主大会、业主委员会成立之前，根据前期物业服务合同约定，受委托对共用部位、共用设施设备进行经营的物业服务企业，可代为管理该小区的公共收益；业主大会、业主委员会成立后，业主大会可自行决定公共收益由业主委员会管理，或通过物业服务合同约定委托给物业服务企业管理。
业主诉物业返公共收益案件频发
南京本土知名的银城物业一位高管在接受记者采访时表示，虽然小区发福利屡见不鲜，不过业主与物业公司之间因公共收益引发的纠纷案件也日益增多。记者了解到，今年2月份，南京市中级人民法院公布了一起案件的终审结果，判决某物业公司向业主返还10年的公共收益，共计124万多元。该公司为江宁一小区服务10年时间，一直将小区公共收益据为己有，也未定期公布公共收益的收支详情。于是，该小区业委会一纸诉状将物业公司告上法庭，并最终赢了官司。
此外，记者还查询到，今年3月24日安徽阜阳市中级人民法院对一物业服务合同纠纷作出终审判决，祥源物业服务有限公司向业主委员会返还小区公共收益共113.8万余元；3月29日，江苏镇江市某小区业主委员会起诉原物业服务公司要求返还停车费、广告费等公共收益及退还多收取的公共能耗费案件，结果判决深圳某物业镇江分公司退还业主委员会公共收益共30余万元；5月16日，重庆市璧山区人民法院一审判决某物业公司向小区业委会返还公共收益36680元。
“从判决结果来看，未来小区业主将更加重视自己的权益，增强小区管理的参与感；物业公司理应强化管理，保障业主的知情权，”南京物业行业资深人士表示。
如何向物业索要公共收益？建议这几步
如果不通过诉讼的方式，小区业主该如何向物业公司索取公共收益呢？上述资深人士告诉记者，虽然《民法典》和《江苏省物业管理条例》都规定公共收益部分归业主所有，但并不意味着业主个人可以直接向物业公司索取，必须先经过业主大会、业主委员会与物业公司交涉，让公共收益从过去的“糊涂账”变成“明白账”，然后再根据约定分成。
“建议物业公司先对小区内可运营的公共部位进行梳理，并在主管部门的指导下，制定运营方案，”该人士称，在获得全体业主的认可后，通过公开招商等方式运营，并及时公示收益详情，提高业主的知情权。业委会还可以委托专业机构对物业公司的公示账目进行审计，主管部门定期检查。
同时，业主大会需明确公共收益的管理、分配等具体形式，并确定好与物业公司的分成比例后，定期给业主“发红包”。“只有在规则明晰、业主知情的前提下，才能让小区的管理越来越规范，从而提升物业费的缴费率，形成物业公司、业主的双赢局面。”
扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波
文/摄
校对 陶善工