出让地块最高溢价率由30%下调至15%;竞得土地后6个月内商品房不得上市;居住区原则采用人车分流的交通组织方式，一般不得设置地面机动车泊位。根据“两集中、三批次”的要求，南京市规划和自然资源局于25日发布2021年度第二批次53幅土地出让公告。与以往不同的是，南京将实行“限房价、定品质、竞地价”的全新模式，引导开发企业提升新建住宅规划品质，让市民花同样的钱住更好的房子。
稳地价：最高溢价率下调至15%，鼓励好企业建好房
今年4月9日，南京发布了首批52幅住宅地块出让公告，并于5月20日和5月21日完成了竞拍。此次53幅地块兼顾了南部新城、河西新城等热点地区和溧水、高淳两区，空间分布相对均衡。
记者了解到，为坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，本次集中出让的所有地块，全部采用“限房价、定品质、竞地价”的出让新模式。限房价、竞地价的政策始于去年，而此次首次加入“定品质”，预示着南京土拍的转型，即引导开发企业提升新建住宅品质，避免降标减配。
在这方面，南京拿出了实实在在的举措。南京实施土拍最高限价，超过最高限价采取摇号方式确定最终竞得者。此次土拍，将最高溢价率从30%下调至最高15%。这样释放了一个明确的信号：开发商减少了用于土拍的资金支出，可以把更多的精力投入到选择更好的住宅设计、采购更好的材料、投入更多的资金来提升住房品质。
为了推动品质落地，南京市规划和自然资源局会同市发改委、市建委、市房产局联合印发《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》(以下简称《通知》)。南京今后将鼓励有能力、有实力、有责任、有担当、有情怀的开发企业参与高质量新南京建设，提升城市人居品质。
定品质：首次明确三方面要求，接受标准才能拿地
南京对住宅品质的要求一直都有，如日照影响、绿色建筑等。为了让大家“有房住”，更要“住好房”，南京在既有规划品质要求的基础上，进一步拓展。
在南京市规划和自然资源局8月25日发布的《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》(以下简称《要求》)中，从公共空间、建筑设计、停车设施等三个方面，助推品质提升。
为了让居民在室外活动时有一个完整的空间，《要求》规定小区内的配套设施应该尽量集中布设，避免零星布局。一些地下车库的顶板覆土比较薄，导致小区里的绿化难见大树。此次明确，地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米。
对于住宅本身，《要求》规定建筑立面中应该使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材。当卧室、起居室(厅)布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施。还对阳台设计提出更高要求：新建的商品房小区应统一封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施。
在停车设施方面，《要求》提出，居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式，除访客车位和特殊车位外，一般不得设置地面机动车泊位。
这些提高住宅品质要求的标准，将写入土地出让的条件里。开发商接受标准，才能拿地，并按照标准建设高品质住房。
强监管：拿地6个月内住宅不得上市
为了确保住宅项目工程质量和建设品质得到明显改善，南京对土地出让后的开发、建设、销售等行为提出了更高的监管要求。
按照《通知》要求，为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。如果拿地企业没有达到规划的条件，不仅将面临执法处罚，还将被计入企业信用记录。出现工程质量等违规违法行为造成重大社会影响的，将限制房地产开发企业及其相关公司参与我市土地市场竞买。
为了让房地产市场更加理性，我市将进一步严格限制同一集团企业的地块报名数。同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过本次公告地块总量(不含高淳、溧水)的30%，这意味着同一竞买人及同一集团成员企业此次可同时报名的地块数最多为13幅(不含高淳、溧水)。高淳、溧水两区的第二批次集中出让地块不实行报名地块数量限制，有助于引导有实力的开发企业投资高淳、溧水，促进均衡发展。
为了有效规避个别企业进行投机性土地购置，我市在《通知》中明确，部分地块可设立不得联合报名竞买、不得合作开发的条件，竞得土地后可按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。
(记者何钢)